부동산 경기가 불황의 늪에서 좀처럼 헤어나지 못하고 있지만 지식산업센터는 ‘나 홀로 호황’을 누리고 있다. 대부분 도심지나 인근 지역에 건립되는 지식산업센터의 좋은 입지. 그리고 세금 감면과 금융 지원이라는 혜택까지 있어 자체 사옥이 없는 중소기업들의 관심이 쏠리고 있다. 또한, 최근에 분양되는 지식산업센터는 대부분 대형 건설사가 시공하고 있어 실내 환경도 일반 사무용 건물에 못지않다는 평가를 받고 있다.

지식산업센터는 많은 기업과 지원 시설이 동시에 입주하는 업무용 건물로 법률적으로는 공장 6개 이상이 들어갈 수 있는 3층 이상의 집합건축물로 정의된다. 국토가 비좁은 싱가포르, 홍콩 등의 도시국가와 우리처럼 수도권 집중 현상이 심한 일본에서 토지 이용의 효율성을 극대화하기 위해 1960~70년대에 도입됐다.

지난 12월 6일 수익형부동산전문기업 상가정보연구소가 ‘전국 지식산업센터 연도별 승인건수’ 자료를 발표했다. 자료에 따르면 지난해 11월말 기준, 전국 지자체에서 신설 또는 변경 승인을 받은 지식산업센터 수는 121개로 지난해 93개 대비 30.1%가 증가했다.

연도별 승인건수를 보면 ▲2010년 57건 ▲2011년 37건 ▲2012년 36건 ▲2013년 39건 ▲2014년 37건 ▲2015년 65건 ▲2016년 82건 ▲2017년 93건 ▲2018년(11월말) 121건으로, 2015년부터 증가세가 두드러진 것으로 집계됐다.

과거 지식산업센터는 ‘아파트형 공장’으로 불리면서 부정적인 시선이 많았다. 하지만 2010년 이후 ‘산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령’ 개정에 따라 지식산업센터로 명칭이 변경됐다. 이후 대기업 및 관련 계열사 등도 대거 입주하면서 긍정적인 이미지로 탈바꿈하기 시작했다.

지식산업센터가 인기를 누리고 있는 배경에는 정부의 세제 감면 혜택이 크게 작용했다. 실제 오는 2019년 12월 31일까지 지식산업센터를 최초로 분양 받으면 취득세 50%, 재산세 37.5% 등의 감면 혜택이 주어진다. 또 입주기업은 법인세 감면, 정책 자금 지원 등 혜택도 누릴 수 있다.

또한, 벤처기업은 공장등록증도 발급받을 수 있어 정부 사업 입찰에 도움이 된다. 지식산업센터 자체가 벤처집적시설 인증을 획득하면 전기세 등 각종 공과금 절감 혜택도 따라온다. 또 중소기업진흥공단이나 신용보증재단의 추천을 얻으면 낮은 이자로 분양가의 70%까지 대출받을 수 있고 건설업체도 300억 원 한도로 건축비의 70%까지 저리 융자가 가능하다.

다만 지식산업센터는 상가나 오피스텔처럼 아무나 분양받을 수 있는 것은 아니다. ‘산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률’(산집법)에 규정된 자격요건을 갖춰야 한다. 산업발전법의 첨단기술산업과 산집법의 첨단업종, 지식산업, 정보통신산업, 도시형업종 등이 여기에 해당한다. 반면, 건축물의 설계하중을 초과하는 기계를 설치하거나 허용량을 넘어서는 소음과 진동, 폐수, 매연 등을 유발하는 제조업은 제한된다.

현재의 청주산업단지(이하 청주산단)는 ‘청주시서부공업단지’라는 이름으로 개발되기 시작한 것은 1969년 3월29일부터다. 그로부터 50년이 흐른 지금 청주산단은 제조시설 노후화와 일부 환경유해 업종의 가동으로 산업단지의 구조고도화가 필요한 시점이다. 이에 노후 산단 재생산업의 일환으로 ‘지식산업센터’ 건립이 추진됐다.

지난 2011년 2월 ‘세중테크노밸리(지하 2층/지상 15층)’의 분약을 시작으로 청주산단에 지식산업센터의 입주가 본격화됐다. 이후 2016년 5월 ‘청주테크노S타워(지하 1층/지상8층)‘가 운영에 들어갔고, 2018년 12월에는 한세이프(주)가 지은 ‘HS비즈타워(지하 2층/지상10층)’가 준공됐다.

또한, 올해 연말 준공을 목표로 ‘T1타워(지하1층/지상15층)’ 한창 공사 중이다. 여기에 정부가 출자하는 중부권 최대 규모의 지식산업센터인 ‘직지스마트타워(지하2층/지상16층)’ 2018년 5월 착공에 들어간 뒤 2020년 중반 준공을 목표로 기반 공사가 진행 중에 있다.

지식산업센터 입주기업 대표인 A씨는 “사업 운영을 위해 공장이 필요로 했다. 고민 중 큰 자금을 들여 공장을 짓는 것보다 저렴하게 공장 면허를 얻을 수 있는 지식산업센터를 선택하게 됐다”며 “하지만 완공 당시 상당 수 분양이 된 걸로 알았지만 곳곳에 미분양으로 관리비가 생각보다 많이 나온다. 게다가 주변 인프라 구축도 함께 이뤄져야 하지만 그렇지 못한 채 분양이 이루어져 아쉬움이 있다”고 설명했다.

또 다른 대표 B씨도 “작은 업무 공간이 필요했고, 분양 시 많은 정부 지원이 있어 지식산업센터로 옮기게 됐다”며 “하지만 센터 내 환경은 좋으나 주변 환경이 좋지 못하다. 특히 교통 환경이 불편해 출퇴근이 불편하다는 말이 많다. 또한, 분양가가 비싸 주변 영세하고 낙후된 환경에 있는 작은 기업들이 분양을 받는데 한계가 있다. 임대 형태로 입주하는 방법도 있었으면 한다”는 바람을 전했다. 

우후죽순 들어서는 지식산업센터에 대해 청주산업단지관리공단 관계자는 “지식산업센터 입주 전 청주산단에 200여개의 사업체가 있었다. 이후 세중테크노밸리를 시작으로 지식산업센터가 들어오면서 현재는 약 400여개의 사업체가 운영 중이다. 입주기업이 많이 늘어난 건 사실이다”고 말했다.

그러면서 “지금으로써는 장담하기가 힘들다. 지방 산업 환경이란 게 시시각각 변화가 심하다. 테크노폴리스에 입주한 SK, LG가 본격 가동되면 현 지식산업센터가 지식 부족할 수도 있다. 하지만 반도체 호황이 언제까지 이어질지 모르겠지만 공동화 현상도 발생할 수 있을 것으로 보이지만 저희가 문제의 여부를 판단하기는 어렵다”고 설명했다.

지식산업센터 인허가와 관련해 그는 “민간사업자가 인·허가 신청하면 특별한 사유가 없는 이상 신청을 반려할 수도 없다. 규모나 기본 요건을 갖춘 상태서 법적 토지만 소유한다면 특별한 제약은 아직은 없다”고 전했다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "지식산업센터는 상가나 오피스텔 등 다른 수익형부동산보다 높은 임대수익률로 투자자들이 주목하고 있다"며 "하지만 공급물량 증가로 인해 지역·입지별 양극화가 일어날 가능성이 큰 만큼 옥석을 가릴 필요가 있다"고 조언했다.

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